转自：中国经济时报
2024年怎么看？怎么干？
编者按?近期，中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议强调，积极稳妥化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展，同时提出加快构建房地产发展新模式，持续抓好保交楼保民生保稳定工作。这为2024年房地产市场调控指明了方向。本期地产周刊聚焦“2024年怎么看？怎么干？”这一主题，重点从房企和购房者角度探讨该如何行动。
■?中国经济时报记者李晓红
“之前，选房子是按照房价40%的首付和中介费等加一起，准备买房子的钱。2023年12月14日，北京楼市新政出台后，首套房首付比例下降，不仅压力会小一点，而且房子可选择的范围也变大了。”对于“90后”李丹来说，在预算有限的情况下，降低首付比、下调房贷利率，就有机会选择在地理位置和生活配套相对更好一点的小区。
与此同时，北京二套房门槛大幅下降，利好有改善性住房需求的购房者。“因为二胎的到来，一直准备换房，在海淀区看好一套120多平方米的三居室，按照之前的政策，首付比例高达80%，压力比较大，一直在犹豫。北京新政落地后，二套房首付比例降至50%，立马决定买房。”张宇告诉中国经济时报记者，这次新政力度较大，从首付比例、按揭利率、贷款年限等方面都是实实在在的利好，增加了购买信心。
“2023年以来，一系列利好政策的出台，正面回应了房地产市场对于政策面的期待，向整个市场传达了积极的信号，有助于房地产市场恢复信心。特别是，北京、上海等地近日在需求侧放宽了对信贷供给的限制，并且进一步降低房地产交易环节的税费，实打实地降低了购房者的购房成本，缓解了购房者的观望情绪，有利于进一步刺激市场的交易量。”中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心副主任赵大旋表示。
购房者的购房决策更加理性
尽管楼市利好政策不断，但购房者少了急于成交的冲动，购房选择更趋理性。张宇告诉中国经济时报记者，尽管此前改善住房迫切，但由于二套首付和月供的压力，使他一直难以作出决定。此次北京新政落地，直接降低了月供和按揭贷款成本，压力减轻不少。
中国经济时报记者采访的多位购房者也表示，现在买房主要是为了满足居住需求，根据自身需求和实际情况选择房子，不希望有太大的经济压力。
赵大旋表示，近日，从北京、上海出台的优化政策来看，地方政府已经从信贷供给和税费交易成本两个层面回应了购房者的主要需求。
“2023年，房地产市场的供求关系发生重大变化，但京沪仍然属于住房总体短缺的城市，需求侧管理政策仍然有较大空间，贷款首付比例、利率等金融条件的放松有助于降低购房门槛以及月供负担，提振购房者特别是刚需购房者的信心，市场阶段性的边际改善是必然的。”国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民在接受中国经济时报记者采访时表示，值得注意的是，受其他不确定性因素的影响，不少潜在购房者的购房行为日趋理性，购房决策实际上更加谨慎。
王瑞民认为，当前，“K型分化”是需求侧购房者的关键特征。在供求关系发生重大变化后，房地产的投资、投机需求出现较大萎缩，住房的居住属性日益凸显，特别是在不缺房的城市尤其如此。不过，广大居民对于美好居住的需要是动态升级的，不缺房的老市民仍然有沿着居住的阶梯继续往上走的需要，即“买好房”；而缺房但在当前价格下支付能力不足的新市民，则需要政府提供买得起的住房让他们“好买房”。
赵大旋也表示，当前，在房地产市场，购房者的真实需求是客观存在的。如何坚定购房者的购买决心是下一步政策主要发力的领域。比如，北京市政府刚刚出台的商品房预售制度优化正是朝着这一方向的努力。
加快探索房地产发展新模式
由于当前新政力度较大，让部分购房者对于接下来的政策宽松预期加大。
近日，在全国住房城乡建设工作会议上，就房地产政策方面，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹表示，要继续因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡。接下来，还会进一步加大首套住房、二套住房政策落实力度。
易居研究院研究总监严跃进认为，加大首套住房和二套住房的政策落实力度，反映出2024年购房方面措施有望进一步宽松，而既有的政策，将强化执行与消化吸收的力度。
赵大旋认为，当前，房地产市场供求关系已经发生重大变化，提高购房者信心是当前一系列政策重点关注的内容，从目前来看，提升需求的政策工具不多，主要还会朝着稳定房地产市场价格，降低预售项目的烂尾风险，维护购房者利益的方向发力。
作为破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策，构建房地产发展新模式成为2024年房地产市场重点做好的事情之一。
如何构建房地产发展新模式？全国住房城乡建设工作会议提出，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。
严跃进认为，构建新模式包括要素联动新机制、房屋全生命周期基础性制度、“三大工程”建设、建好房子等内容。“当前房地产领域面临创造新赛道的发展机遇，而真正走向这条新赛道，关键点在于建设好房子。”
王瑞民表示，当前，房地产发展新模式的轮廓已经初显，对老市民居住升级需求和新市民的基本居住保障需求都有所考量。在房地产发展新模式的落地过程中，还需要充分考量并妥善处理好相关主体激励相容机制的设计，中央和地方、房企和居民，各蒙其利，新模式的推进就会更顺畅一些，速度就会更快一些。
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